Glosario

Lo que significa cada palabra antes de comprar un piso de banco o pujar en una subasta.

27 términos, definidos en corto y sin cifras que cambien por ley. Cada uno lleva al artículo donde se explica a fondo.

Quién vende

Los nombres que aparecen en los anuncios y qué hay detrás de cada uno.

Piso de banco: Inmueble cuya propiedad ha acabado en manos de una entidad financiera o de un fondo, casi siempre porque el banco se lo adjudicó en una ejecución hipotecaria o lo recibió dentro de una cartera comprada a otra entidad. Es una etiqueta comercial, no una categoría jurídica.→Pisos de banco: qué son y qué mirar antes de comprar
Piso embargado: Inmueble que sigue siendo de su propietario pero sobre el que pesa una traba judicial o administrativa para asegurar el cobro de una deuda. Hay una anotación en el Registro que impide venderlo libremente y puede acabar en subasta pública. No es lo mismo que un piso de banco, que ya cambió de manos.→La diferencia entre un piso embargado y uno de banco
Servicer: Empresa especializada a la que los bancos y los fondos encargan la gestión y la venta de sus carteras de inmuebles. Es quien publica, enseña y negocia los pisos de banco por cuenta de su propietario, y su ingreso depende de comisiones ligadas a la venta. El banco es el dueño del balance; el servicer es con quien hablas.→Quién vende de verdad los pisos de la banca
Sareb: Sociedad constituida en 2012 para absorber los activos inmobiliarios problemáticos de las entidades reestructuradas tras la crisis financiera. No es un banco ni un servicer al uso: tiene un mandato temporal de desinversión, y su cartera va de vivienda terminada a suelo y promociones a medio hacer.→La Sareb, un caso aparte

Subastas

El vocabulario del edicto, de la puja y de lo que pasa después.

Subasta del BOE: Subasta pública de bienes embargados, entre ellos viviendas, que se publica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: el sitio único y oficial de las subastas judiciales y las de la Agencia Tributaria. Cualquiera puede consultar los lotes; para pujar hace falta identificarse electrónicamente y consignar un depósito.→Todo sobre las subastas de vivienda del BOE
Edicto: El anuncio oficial de un lote. Recoge el valor de subasta, la carga que se conoce, si hay o no posesión y qué se sabe del estado del inmueble. Se lee entero y no en resumen: lo que no figure en él no se puede dar por cierto.→Cómo funciona una subasta del BOE, paso a paso
Valor de subasta: El importe de referencia de un lote, que figura en su anuncio del Portal de Subastas. El depósito necesario para pujar se calcula como un porcentaje de ese valor, y el porcentaje exacto se comprueba en el propio anuncio y en la Ley de Enjuiciamiento Civil, no de memoria.→Cómo funciona una subasta del BOE, paso a paso
Depósito (consignación): Cantidad que hay que ingresar en una cuenta de la administración antes de pujar, como garantía de que la puja es seria. Si no se gana, se devuelve; si se gana y luego no se completa el pago en plazo, se pierde. Por eso el techo de precio se decide antes de consignar.→Cómo funciona una subasta del BOE, paso a paso
Subasta desierta: Subasta en la que nadie puja. El acreedor —normalmente el banco que ejecutó la hipoteca— puede pedir entonces la adjudicación del inmueble por el porcentaje del valor de tasación que prevé la ley. Es el momento exacto en que un piso embargado pasa a ser un piso de banco.→Qué pasa cuando nadie puja
Decreto de adjudicación: El documento que convierte al mejor postor en propietario del inmueble una vez completado el pago. Da el título, no las llaves: la posesión material es otra cosa, y se recupera por un procedimiento aparte si dentro hay alguien.→Comprar en subasta sin posesión: qué significa y qué cuesta
Situación posesoria: Quién ocupa materialmente el inmueble y con qué título: vacío, el propio deudor, un inquilino con contrato u ocupación sin título. Cada caso tiene su coste y su plazo para recuperar la posesión, y por eso cambia el precio máximo que se puede pagar.→Comprar en subasta sin posesión: qué significa y qué cuesta
Posesión (frente a propiedad): Tener materialmente el inmueble: poder entrar, cambiar la cerradura y empezar la obra. Se distingue de la propiedad, que es el título. Ganar una subasta da la propiedad; si el piso está ocupado, entrar exige pedir al juzgado que ponga al adjudicatario en posesión, y eso cuesta tiempo y dinero.→Propiedad y posesión no son lo mismo

Antes de comprar

Lo que se comprueba antes de comprometer un euro.

Nota simple: Extracto informativo que emite el Registro de la Propiedad sobre una finca. Dice quién es el titular y qué cargas soporta, que son las dos cosas que ningún anuncio está obligado a contar. La puede pedir cualquiera y es la comprobación previa a comprometer un euro.→Cómo saber si un piso es del banco
Carga: Gravamen o limitación que pesa sobre una finca y consta en el Registro: una hipoteca, un embargo, una anotación. En una subasta, unas cargas se cancelan con la adjudicación y otras sobreviven y pasan al adjudicatario, por eso se leen con cuidado el edicto y la nota simple.→Qué cambia en la práctica
Deudas de comunidad: Cuotas impagadas a la comunidad de propietarios. El comprador responde de las del año en curso y de los tres años anteriores, de modo que se pide un certificado al administrador antes de firmar y no después.→Las cinco comprobaciones que deciden la operación
Referencia catastral: El código que identifica cada inmueble en el Catastro. Permite contrastar la ubicación y los metros de un anuncio con los registrados oficialmente. No todos los anuncios la incluyen, y un anuncio sin ella no se puede verificar contra el Catastro.→Los tres errores que hacen parecer barato lo que no lo está
Tasación: Valoración de un inmueble firmada por un tasador homologado. Es otra cosa que una estimación de mercado: Scropp ofrece estimaciones con supuestos explícitos, hechas para decidir a quién llamar, y no sustituyen una tasación.→Qué es Scropp y qué no es
Derrama: Cuota extraordinaria que aprueba una comunidad de propietarios para una obra o un gasto que no cubren las cuotas ordinarias, como una fachada. Se paga mientras se es propietario, y en una finca antigua puede comerse el beneficio de un año entero de alquiler.→Lo que hay que restarle a ese porcentaje

Impuestos y costes

Lo que sale del bolsillo entre el precio del anuncio y el beneficio.

ITP (Transmisiones Patrimoniales): El impuesto que grava la compra de vivienda de segunda mano. Es un tributo cedido a las comunidades autónomas: cada una fija su tipo y sus reducciones, y cambian por ley de presupuestos, por eso el vigente se consulta en la agencia tributaria de la comunidad y no en un glosario.→El impuesto de la compra
Valor de referencia del Catastro: Valor que fija la administración para un inmueble y que, desde la reforma que lo introdujo, manda como base del impuesto de la compra cuando supera el precio pagado. En pisos comprados con descuento esa diferencia no es teórica y hay que meterla en la cuenta antes de firmar.→El impuesto de la compra
Plusvalía municipal: Impuesto municipal que puede devengarse al vender un inmueble, cuando corresponde. No es el impuesto sobre la ganancia obtenida: ese tributa aparte, en el IRPF si se opera como particular y en el Impuesto sobre Sociedades si se hace a través de una sociedad, y cuál aplica cambia el resultado de forma sustancial.→Vender también cuesta
Zona de mercado residencial tensionado: Zona que la administración declara así. Donde lo está, la renta de los contratos nuevos no se fija libremente: queda limitada por la referencia que publica la administración, y eso pone un techo a la renta que se puede pedir. Hay que comprobarlo antes de proyectar ninguna rentabilidad.→Una cosa específica de Cataluña

Los números

Cómo se miden el precio, la rentabilidad y el beneficio.

Mediana de €/m²: El euro por metro cuadrado que deja la mitad de los inmuebles de una zona por encima y la otra mitad por debajo. Se usa en lugar de la media porque aguanta un ático de lujo o un bajo tirado de precio sin moverse. Solo es una referencia si se calcula sobre comparables suficientes y parecidos.→Cómo saber si un piso está por debajo de su zona
Rentabilidad bruta: La renta de un año dividida entre lo que cuesta comprar. Es la cifra que se publica en todas partes porque es la que mejor suena, y no lleva restado ningún gasto: ni IBI, ni comunidad, ni meses vacíos, ni impagos, ni gestión, ni IRPF.→Rentabilidad bruta y neta, explicadas
Rentabilidad neta: Lo que queda de la renta anual después de restar los gastos: IBI, comunidad y derramas, mantenimiento, meses vacíos, impagos, gestión e IRPF. Siempre es menor que la bruta y la diferencia no es de decimales, así que dos pisos con la misma bruta pueden acabar muy lejos el uno del otro.→Rentabilidad bruta y neta, explicadas
Beneficio neto de una operación: El precio de venta estimado, en escenario conservador, menos absolutamente todo lo demás: compra, impuestos, notaría y registro, reforma, tenencia, financiación, costes de venta e impuesto sobre la ganancia. Si esa cifra no es cómodamente positiva, la operación no es marginal: no existe.→El número que de verdad decide
House flipping: Comprar un inmueble, reformarlo y venderlo con beneficio. La cuenta que casi todo el mundo hace mal es precio de venta menos precio de compra menos reforma: entre esas tres cifras caben los impuestos, la tenencia y los costes de venta, que también salen del bolsillo.→House flipping: cómo salen los números

Scropp no comercializa, no intermedia ni asesora sobre productos financieros. Esto es información general y no sustituye a la comprobación registral ni al criterio de un profesional.

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