Pisos de banco: qué son y qué mirar antes de comprar uno

«Piso de banco» es una etiqueta comercial, no una categoría jurídica. Designa a un inmueble cuya propiedad ha acabado en manos de una entidad financiera o de un fondo, casi siempre por una de dos vías: el banco se lo adjudicó en un procedimiento de ejecución hipotecaria porque el propietario dejó de pagar, o lo recibió dentro de una cartera comprada a otra entidad. En ambos casos el vendedor no es una familia que se muda: es un balance que quiere soltar el activo.

Esa diferencia lo cambia todo, y es lo primero que hay que interiorizar. Al otro lado del teléfono no hay apego ni prisa emocional, pero tampoco flexibilidad: hay un precio mínimo aprobado por un comité, un calendario de provisiones y un gestor que cobra por cerrar operaciones, no por defender un precio. Se negocia distinto, y se negocia con números.

Por qué están más baratos (y por qué a veces no lo están)

El descuento no es un regalo: es el precio del riesgo y del trabajo que el comprador asume. Un piso adjudicado lleva años vacío, sin mantenimiento, con la instalación eléctrica de su década y a menudo sin certificado energético ni cédula de habitabilidad en vigor. Puede tener deudas de comunidad pendientes, discrepancias entre lo que dice el Catastro y lo que hay construido, o inquilinos dentro. Todo eso tiene un coste, y el descuento sobre el precio de zona es la compensación por asumirlo.

Lo que hace que la mayoría de estas operaciones no salgan a cuenta es que el descuento sea menor que ese coste. Un piso un 30 % por debajo de la mediana de su barrio con 60.000 € de reforma pendiente y 4.000 € de derramas atrasadas no es una oportunidad: es un piso a precio de mercado con más papeleo.

Las cinco comprobaciones que deciden la operación

• La nota simple del Registro de la Propiedad. Dice quién es el titular real, qué cargas soporta la finca y si hay embargos o anotaciones posteriores. Cuesta unos pocos euros y es la única forma de saber qué compras.
• Los metros del Catastro contra los del anuncio. Una discrepancia de quince metros no es un detalle: cambia el €/m², cambia la valoración y a veces indica una obra sin legalizar.
• La situación posesoria. Un piso ocupado y un piso vacío son dos activos distintos con dos precios distintos, y el anuncio no siempre lo dice con claridad.
• Las deudas de comunidad. El comprador responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores. Se pide un certificado al administrador antes de firmar, no después.
• El precio por metro de la zona, con datos y no con impresión. Sin esa referencia no se puede decir si un descuento es real o si el precio de partida ya estaba inflado.

Quién vende: casi nunca el banco

Aunque se llamen pisos de banco, la venta la gestiona en la práctica un servicer: una empresa especializada a la que la entidad ha encargado la comercialización de su cartera. Son los nombres que aparecen en los portales —Solvia, Diglo, Aliseda, Servihabitat, Altamira, Haya, Casaktua— y cada uno tiene su propio proceso, sus plazos y su margen de negociación. Hay además un caso aparte, la Sareb, creada para absorber los activos inmobiliarios de las entidades reestructuradas tras la crisis de 2008.

Para quien busca, la consecuencia práctica es incómoda: el inventario está repartido entre siete u ocho portales distintos, cada uno con su buscador, y lo mismo aparece en varios a la vez con precios que no siempre coinciden. No existe un sitio donde esté todo.

Qué número hay que tener antes de llamar

No el precio que piden: el beneficio que queda. Es decir, lo que se estima que se puede vender el piso una vez reformado, menos el precio de compra, menos el impuesto de transmisiones, menos notaría, registro y gestoría, menos la reforma, menos el IBI y la comunidad durante los meses que se tarde en vender, menos el coste de la financiación, y menos el impuesto sobre la ganancia. Lo que sobrevive a esa resta es la operación.

Hacer esa cuenta a mano para un piso lleva una tarde. Hacerla para los trescientos que se publican cada semana en el área metropolitana no lo hace nadie, y por eso la mayoría de los inversores acaban decidiendo con dos o tres que han mirado con calma en lugar de con los tres mejores que había.