House flipping
House flipping: comprar, reformar y vender con los números hechos antes.
House flipping —o flipping inmobiliario— es comprar un inmueble por debajo de lo que vale su zona, reformarlo y venderlo. Dicho así parece sencillo, y la parte difícil no es ninguna de las tres: es saber, antes de comprar, si al final del recorrido queda algo.
La operación no la decide el descuento con el que compras. La decide lo que sobrevive después de restarlo todo.
La cuenta que casi todos hacen mal
Precio de venta menos precio de compra menos reforma. Faltan seis cosas.
Entre esas tres cifras hay otras que también salen de tu bolsillo: el impuesto de transmisiones —cedido a las comunidades, así que cambia según dónde compres—, notaría, registro y gestoría, la reforma real y no la presupuestada, y los meses de tenencia con IBI, comunidad, derramas y suministros.
A eso se le suma el coste financiero —intereses o coste de oportunidad del capital parado— y, al vender, honorarios, certificados, plusvalía municipal y el impuesto sobre la ganancia.
El bloque que más se olvida es el tiempo. Seis meses de más no cambian el precio al que vendes, pero se comen una parte del margen que ya habías contado.
Si el número solo sale con el presupuesto optimista, no sale. La regla de quien lleva unas cuantas es decidir con el escenario conservador.
Dónde el mercado deja margen
El margen vive donde el metro es barato y hay stock de banca.
No en las plazas caras. Un descuento del 20 % sobre 4.851 €/m² deja el mismo beneficio absoluto que uno mucho menor sobre un metro de 1.841 € — pero exige cuatro veces más capital y aguantar cuatro veces más riesgo.
| Comarca | €/m² | Precio mediano | De banca | Muestra |
|---|---|---|---|---|
| Anoia | 1471 €/m² | 210.000 € | 25 % | 243 |
| Alt Penedès | 1449 €/m² | 250.000 € | 18 % | 553 |
| Segrià | 1265 €/m² | 181.750 € | 26 % | 276 |
| Bages | 1193 €/m² | 150.000 € | 38 % | 359 |
| Montsià | 932 €/m² | 158.500 € | 16 % | 185 |
| Baix Ebre | 818 €/m² | 125.000 € | 28 % | 159 |
Y hay una plaza donde además se rebaja mucho: en Terrassa, la bajada media de quien baja el precio es del 6.9 %, con casos que han cedido un 31.6 %. Comprar bien no es solo encontrar el anuncio barato — es saber cuánto está dispuesto a ceder quien lo tiene colgado.
Cómo saber si de verdad está barato
Contra la mediana de su zona, y con muestra suficiente.
«Barato» sin referencia no significa nada. La referencia es la mediana de €/m² de su zona — y no es una cifra teórica: sobre 361 movimientos de precio medidos, el vendedor que empieza a rebajar acaba cerrando en 0,97 de esa mediana. Es donde converge el mercado cuando alguien tiene prisa.
Por eso un anuncio muy por debajo de ella o esconde algo —cargas, ocupación, derramas, una reforma que no se ve en las fotos— o es de alguien que todavía no sabe lo que tiene. Las dos cosas pasan, y distinguirlas es el trabajo.
Dónde encaja Scropp
Hace esa resta cada día, sobre todo lo que se publica.
Vigila lo que la banca, los servicers y las subastas del BOE sacan a la venta en el área de Barcelona, calcula el beneficio neto de cada uno con todos los costes restados y con tus supuestos, y descarta los que no salen. Lo que queda lleva además el techo de precio: hasta cuánto puedes pagar sin bajar de tu mínimo.
No es una tasación y no sustituye tu comprobación registral. Es lo que te dice a quién llamar hoy.
De dónde salen estos números
Medianas estimadas sobre 36.063 fichas, y se mueven.
- Son medianas, no medias
- La mediana es el valor que deja la mitad de los anuncios por encima y la mitad por debajo. Se usa porque no se mueve con los extremos: un ático de tres millones entrando en la muestra dispara una media y deja la mediana donde estaba. Para decidir dónde comprar interesa por dónde va el grueso, no el promedio entre lo más caro y lo más barato.
- Son estimaciones sobre lo publicado
- No es un censo ni un registro oficial. Es lo que está anunciado en los portales de los servicers, en las subastas del BOE y en los generalistas, leído y agregado por nosotros. Recoge el precio al que se PIDE, no al que se cierra en notaría, y cada comarca vale lo que valga su muestra — por eso la muestra va escrita al lado de cada cifra.
- Cambian, y por eso llevan fecha
- Las fichas se revisan cada seis horas, así que estos números se mueven con lo que se publica, lo que se rebaja y lo que se vende en cada zona. Una comarca donde entran cincuenta anuncios de banca en un mes cambia su porcentaje. Lo que ves aquí es la medición de una fecha concreta, y esa fecha está impresa debajo de cada tabla.
Medición propia y continua de Scropp: 36.063 fichas vivas, 40.170 movimientos de precio registrados y 1657 alquileres reales de referencia. Última medición: 6 de agosto de 2026. Si citas estos datos, la fuente es Scropp.
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