Cuánto cuesta de verdad comprar un piso para reformar y vender

La cuenta que casi todo el mundo hace mal es la misma: precio de venta estimado menos precio de compra menos reforma. Lo que queda parece el beneficio y no lo es, porque entre esas tres cifras hay otras seis que también salen del bolsillo del comprador.

1. El impuesto de la compra

Comprar vivienda de segunda mano a un particular o a un banco tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que es un tributo cedido a las comunidades autónomas: cada una fija su tipo y sus reducciones, y cambian por ley de presupuestos. Por eso aquí no hay ningún porcentaje escrito — el vigente está en la sede de la agencia tributaria autonómica correspondiente, enlazada abajo.

Sí conviene saber sobre qué se aplica. Desde la reforma que introdujo el valor de referencia del Catastro, la base imponible no es sin más lo que pone en la escritura: si el valor de referencia del inmueble es superior al precio pagado, es ese valor el que manda. En pisos comprados con descuento —justo el caso de este mercado— esa diferencia no es teórica y hay que meterla en la cuenta antes de firmar.

2. Notaría, registro y gestoría

La escritura pública, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la gestoría que tramita todo son costes menores comparados con el impuesto, pero constantes: aparecen en todas las operaciones y no dependen de que la cosa salga bien. Si además hay hipoteca, se suman los gastos de la tasación.

3. La reforma, que casi nunca es la presupuestada

Un piso de banco lleva años cerrado. Lo que se ve en las fotos —cocina antigua, suelos gastados— es la parte barata. Lo caro está detrás del tabique: instalación eléctrica sin boletín, bajantes de fibrocemento, humedades por fachada, carpintería que hay que cambiar entera. Presupuestar sin haber entrado es adivinar.

La regla que sigue todo el que lleva unas cuantas: se presupuesta con un colchón, y el escenario que se usa para decidir es el conservador, no el optimista. Una operación que solo sale con el presupuesto bueno no sale.

4. La tenencia: lo que cuesta el tiempo

• IBI y tasa de basuras durante todos los meses que el piso esté a tu nombre.
• Cuota de comunidad, más las derramas que se aprueben mientras eres propietario.
• Suministros dados de alta para poder ejecutar la obra.
• Seguro de la vivienda, que la financiación normalmente exige.
• El coste financiero: los intereses de la hipoteca o el coste de oportunidad del capital propio inmovilizado.

Este bloque es el que más se olvida y el que más castiga cuando la venta se alarga. Seis meses de más no cambian el precio de venta, pero se comen una parte del margen que ya estaba contada.

Ese coste no es teórico, y hay una forma de verlo: mirar a los que ya están dentro y rebajan. Cada bajada de precio queda registrada con su fecha y su cuantía —llevamos 1.904 rebajas reales apuntadas—, y el patrón se repite: quien empieza a rebajar acaba en 0,94 de la mediana de €/m² de su zona, medido sobre 1.655 anuncios rebajados. No son vendedores despistados: son los meses corriendo.

5. Vender también cuesta

Al cerrar hay honorarios de comercialización si se usa agencia, el certificado energético, la cédula de habitabilidad, y la plusvalía municipal cuando corresponde. Y sobre la ganancia patrimonial obtenida se tributa: en el IRPF si se opera como particular, en el Impuesto sobre Sociedades si se hace a través de una sociedad. Cuál de los dos aplica cambia el resultado final de forma sustancial.

El número que de verdad decide

Es el beneficio neto: precio de venta estimado en escenario conservador, menos absolutamente todo lo anterior. Si esa cifra no es cómodamente positiva, la operación no es marginal — es que no existe.

Y hay un segundo número que casi nadie calcula y que es el que se usa negociando: el techo de precio. Es decir, cuánto puedes llegar a pagar por ese piso sin bajar del beneficio mínimo que te has fijado. Quien llama sabiendo su techo negocia; quien llama sin él acepta el precio que le dan y hace la cuenta después.