Rentabilidad de un piso en alquiler: dónde renta más en Cataluña

La pregunta se hace siempre igual —«¿cuánto renta un piso en alquiler?»— y casi siempre se contesta con un porcentaje suelto sacado de un titular. El número que importa no es ese: es cuánto renta EN TU ZONA, con qué muestra se ha calculado y qué lleva restado. Lo tercero es lo que separa una cifra útil de una que justifica una mala compra.

Aquí va nuestra propia medición, comarca a comarca, y a continuación lo que hay que quitarle.

Dónde renta más, medido

La rentabilidad bruta anual es la renta de un año dividida entre lo que cuesta comprar. Esta sale de cruzar el precio de venta de las fichas vivas con la renta estimada para cada una a partir de alquileres reales de la misma zona:

Barcelona no es donde más renta

Es el resultado que más sorprende y el más fácil de explicar: el Barcelonès da un 6,2 % y el Vallès Occidental un 7,9 %. La renta mediana de Barcelona es la más alta de la tabla con diferencia —2.006 € frente a 1.690 €— pero no lo bastante alta para compensar lo que cuesta comprar allí. El alquiler más caro de Cataluña no es el negocio más rentable de Cataluña.

Dicho de otra forma: Sabadell y Terrassa rinden alrededor de un 60 % más que Sitges, y con la mitad de entrada. Quien invierte mirando el mapa por prestigio y no por número acaba pagando la marca de la zona con su propia rentabilidad.

El extremo contrario también está en la tabla: el Garraf cierra la lista con un 4,9 %. Precio de costa y renta de pueblo — se paga la segunda residencia de otro.

Lo que hay que restarle a ese porcentaje

Todas las cifras de arriba son BRUTAS. Es el dato que se publica en todas partes porque es el que mejor suena, y es también el que ha justificado más compras malas del sector. Lo que se queda por el camino:

• IBI, tasa de basuras y seguro del continente, todos los años y con el piso alquilado o vacío.
• Comunidad y derramas. En finca antigua, una derrama de fachada se come el beneficio de un año entero.
• Mantenimiento y reposición: caldera, electrodomésticos, pintura entre inquilinos.
• Los meses vacíos entre un contrato y el siguiente, y los impagos si los hay.
• La gestión, la cobres o la hagas tú — si la haces tú, es tu tiempo.
• El IRPF sobre el rendimiento neto del capital inmobiliario, que es donde se va una parte que casi nadie descuenta al hacer números.

Cuánto suma todo eso depende del piso y de la finca, y por eso aquí no verás un porcentaje de conversión de bruto a neto: sería inventarlo. Lo que sí puede decirse es que la diferencia no es de decimales, y que dos pisos con la misma rentabilidad bruta pueden acabar muy lejos el uno del otro según lo que tengan detrás.

Y una cosa específica de Cataluña

Antes de proyectar ninguna renta hay que mirar si el municipio está declarado zona de mercado residencial tensionado. Donde lo está, la renta de los contratos nuevos no se fija libremente: queda limitada por la referencia que publica la administración, y eso pone un techo a la parte de arriba de la división. Una rentabilidad calculada con una renta que no vas a poder pedir es un número bonito y falso.

Cuáles son esos municipios y qué índice les aplica cambia por resolución administrativa, así que aquí no hay lista: está en la Agència de l'Habitatge de Catalunya y en el sistema estatal de referencia, los dos enlazados abajo. Es una comprobación de dos minutos que puede cambiar la operación entera.

Cómo se usa esto para decidir

La tabla sirve para descartar, no para elegir. Te dice en qué comarcas tiene sentido ponerse a buscar y en cuáles vas a estar pagando de más por la misma renta — que es justo la decisión que se toma antes de mirar un solo anuncio, y la que más caro sale equivocada.

A partir de ahí la comparación deja de ser por comarca y pasa a ser por piso: dos inmuebles en la misma calle, con los mismos metros, pueden dar rentabilidades muy distintas según lo que haya que meterles y qué gastos arrastre la finca. Eso ya no lo resuelve una mediana; lo resuelve hacer la cuenta entera de cada uno.