Rentabilidad bruta y neta: qué se va por el camino

Casi todas las rentabilidades que se publican son brutas. Se calculan dividiendo el alquiler de un año entre el precio de compra, y ya está. Es una cifra útil para comparar zonas entre sí, y es una cifra que nadie llega a cobrar.

La nuestra también es bruta, y por eso la tabla lo dice en la cabecera. Lo honesto no es esconder el dato: es publicarlo etiquetado y explicar qué falta por restar.

El punto de partida: lo bruto, comarca a comarca

Esa última columna es el techo. A partir de ahí solo se baja, y lo que se baja no es un porcentaje fijo: depende del piso, de la comunidad de propietarios y de lo que tarde en entrar el primer inquilino.

Lo que hay entre una cifra y la otra

• Impuesto de transmisiones o IVA en la compra, según sea vivienda usada o nueva. Es un pago único y no sale en ninguna rentabilidad anual, pero sube el precio real de entrada.
• Notaría, registro y gestoría. Pequeños, pero también van al precio de entrada.
• Reforma para poner el piso en condiciones de alquilar. Aquí es donde más se equivoca la gente al calcular.
• IBI y tasa de basuras, que paga el propietario.
• Comunidad de propietarios, salvo pacto distinto, y las derramas cuando llegan.
• Seguro de hogar, y el de impago si se contrata.
• Meses vacíos entre inquilinos, que en la práctica es el concepto que más se lleva y el más fácil de olvidar.

A eso hay que sumarle el IRPF sobre el rendimiento del alquiler, con la reducción que corresponda según el tipo de contrato y la zona. No es un descuento menor y depende de la situación fiscal de cada propietario, así que ninguna tabla general puede incluirlo.

Por qué el mes vacío pesa tanto

El resto de gastos son proporcionales y previsibles. El mes vacío no: es un porcentaje entero del ingreso anual que desaparece de golpe. Un piso que tarda dos meses en alquilarse cada vez que rota pierde bastante más de lo que cuesta el seguro y el IBI juntos.

Por eso una zona con rentabilidad bruta algo menor pero con demanda de alquiler constante puede acabar dando más que otra con el porcentaje más alto de la tabla. La bruta ordena; la neta decide.

Cómo comparar dos rentabilidades brutas sin equivocarse

Antes de poner dos porcentajes uno al lado del otro, comprueba tres cosas: que los dos sean brutos, que los dos usen mediana o los dos media, y que el precio del denominador sea el de compra y no el de tasación. Cambiar cualquiera de las tres mueve el resultado lo suficiente como para invertir el orden.

Es más frecuente de lo que parece encontrar una rentabilidad calculada sobre el precio pedido en el anuncio en lugar de sobre el precio al que se cerró la operación. En un mercado donde se negocia, esa diferencia no es un matiz.

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