Tasación de vivienda: qué es, quién la hace y cuándo la necesitas

Una tasación de vivienda es un informe firmado por una sociedad de tasación homologada, hecho después de visitar el inmueble y con las normas de la Orden ECO/805/2003. Es el valor que usa el banco para conceder una hipoteca. Todo lo demás —los valoradores online, lo que te dice una agencia, lo que calculas tú con los anuncios del barrio— es una valoración: útil, a menudo gratis, pero no es una tasación.

La diferencia importa porque se buscan las dos cosas con las mismas palabras. Si vas a pedir una hipoteca, necesitas la primera. Si quieres saber cuánto pedir por tu casa, o si el precio de un piso que te interesa es razonable, te basta la segunda, y es mucho más rápida.

Quién puede tasar una vivienda

Solo las sociedades de tasación y los servicios de tasación de las entidades de crédito, y unos y otros necesitan homologación previa. Lo dice el artículo 21 del Real Decreto-ley 24/2021, y la homologación la concede el Banco de España. Un arquitecto o un agente inmobiliario pueden valorar tu casa con criterio, pero su informe no sirve como tasación para una hipoteca.

Lo que fija la ley sobre una tasación

• Hay visita. El informe no puede emitirse más de dos meses después de la última inspección ocular del inmueble (artículo 62 de la Orden ECO/805/2003).
• Caduca a los seis meses. Los informes y certificados caducan, necesariamente, a los seis meses de su emisión (mismo artículo). Una tasación caducada no te sirve para la hipoteca.
• La paga quien pide el préstamo. Los gastos de tasación corresponden al prestatario y los de gestoría al banco (artículo 14.1 e de la Ley 5/2019).
• Puedes llevar la tuya. El banco está obligado a aceptar cualquier tasación que aportes, si la ha hecho un tasador homologado y no está caducada. Puede comprobarla, pero no cobrarte esas comprobaciones (artículo 20 del Real Decreto-ley 24/2021).

Ojo con lo que circula por internet: casi todo lo que se ha escrito sobre este derecho cita la Ley 2/1981 del mercado hipotecario, que está derogada desde julio de 2022. La obligación sigue existiendo, pero hoy está en el Real Decreto-ley 24/2021.

Tasación, valor catastral y valor de referencia no son lo mismo

El valor catastral lo fija el Catastro para los impuestos y, por ley, no puede superar el valor de mercado (artículo 23.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario). Por eso suele quedar por debajo de lo que se pide y de lo que se paga, y no sirve para poner precio a una casa.

El valor de referencia también lo calcula el Catastro, pero a partir de los precios de las compraventas que comunican los notarios, y con el límite del valor de mercado (disposición final tercera de la misma ley). Es un valor por zonas y tipos de inmueble, no una visita a tu casa.

Cuándo te basta una valoración

Para casi todo lo que no es firmar una hipoteca: decidir a qué precio anunciar tu casa, saber si una oferta es razonable o comprobar si el piso que te gusta está caro para su zona. Ahí lo que necesitas es saber cuánto se pide por viviendas parecidas cerca de la tuya, y eso se puede ver hoy, gratis y sin esperar a nadie.

Es lo que hace el valorador de Scropp: busca los anuncios más parecidos a menos de 1 km, te da una cifra orientativa con su nivel de confianza y te enseña los anuncios con los que la ha calculado. Si no encuentra al menos ocho parecidos, no da cifra. Y no es una tasación: es precio de anuncio, no de cierre.

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Cómo saber si un piso está por debajo del precio de su zona