Dónde hay más pisos de banco, y por qué están ahí

El inventario de la banca no está repartido a partes iguales. Hay comarcas donde uno de cada cuatro anuncios viene de una entidad o de un servicer, y comarcas donde apenas se nota. Y el mapa no coincide con el que la mayoría se imagina.

La intuición dice que los pisos de banco se concentran donde el mercado está más caro, porque es donde hubo más hipotecas grandes. Nuestras fichas dicen bastante lo contrario.

Cuánto pesa la banca en cada comarca

La columna que importa aquí es «De banca»: qué porcentaje de los anuncios vivos de esa comarca viene de una entidad, de un servicer o de una subasta. Ponla al lado de la del precio por metro y el patrón salta a la vista.

Por qué se concentran donde se concentran

Un piso acaba en el balance de un banco cuando alguien deja de pagar la hipoteca. Eso pasa más donde las hipotecas se concedieron con menos colchón: rentas ajustadas, empleo industrial expuesto al ciclo y compras hechas en el pico del mercado con financiación al límite.

Eso describe a las ciudades medias de la segunda corona metropolitana mucho mejor que al centro caro. En el centro también hubo impagos, pero esos pisos se venden solos en el mercado libre y no llegan a acumularse en un escaparate de servicer.

• Parque construido en los sesenta y setenta, con mucha vivienda pequeña y sin ascensor.
• Economía con peso industrial, más sensible a los ciclos de empleo.
• Compras del pico hipotecario financiadas casi al completo.
• Mercado libre con menos demanda de reposición, así que el adjudicado tarda más en colocarse.

Que haya mucho no significa que sea barato

Es el error de lectura más común. Una concentración alta dice que hay dónde buscar, no que el precio de salida esté bien puesto. Hay carteras que llevan meses publicadas precisamente porque piden más de lo que el mercado de esa calle está dispuesto a pagar.

La comparación útil no es entre comarcas, sino dentro de una: qué pide ese anuncio frente a lo que se está pidiendo en el mismo barrio y para el mismo tipo de piso. Ahí es donde aparece la diferencia, o donde se descarta.

Cómo se mide ese porcentaje

Se cuenta sobre los anuncios vivos de la comarca en la última lectura, no sobre las viviendas que existen ni sobre las operaciones cerradas. Es un porcentaje de oferta publicada, y conviene tenerlo presente: una comarca donde la banca publique mucho y los particulares poco saldrá alta aunque el parque total diga otra cosa.

También cambia con el tiempo, y no despacio. Cuando un servicer suelta una cartera entera de golpe, la comarca donde estaba esa cartera sube varios puntos en una sola tanda. Por eso la tabla lleva su fecha de medición: el número sin la fecha no significa nada.

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