Dónde renta más un piso: no es donde más se paga

Cuando alguien busca dónde comprar para alquilar, casi siempre mira primero cuánto se paga de alquiler. Es el reflejo natural y es el equivocado. La renta es solo la mitad de la fracción: la otra mitad es lo que cuesta entrar, y esa sube más deprisa que la primera.

En nuestras fichas vivas de Cataluña esas dos mitades se separan de forma bastante limpia. La comarca donde más se paga de alquiler no aparece arriba del todo cuando se divide por el precio de compra. Y la que sí aparece arriba no es cara ni está de moda.

Las diez comarcas, ordenadas por lo que rentan

Léela de derecha a izquierda, que es como se lee de verdad. La última columna es la rentabilidad bruta anual: lo que da el alquiler de un año sobre el precio de compra, antes de restar nada. La columna de la renta mediana, la que todo el mundo mira primero, no sigue el mismo orden.

Por qué la renta alta no arrastra la rentabilidad

El alquiler tiene un techo blando: lo pone el sueldo de quien va a vivir ahí. El precio de compra no lo tiene, porque quien compra puede estar comprando para vivir, para invertir o para aparcar dinero, y esos tres compradores no compiten por lo mismo. Cuando una zona se pone de moda, el precio de compra reacciona antes y con más fuerza que la renta.

El resultado es el que se ve en la tabla: las comarcas céntricas y las de costa turística tienen las rentas más altas y las rentabilidades más discretas, y las comarcas industriales de segunda corona tienen rentas medias y las rentabilidades más altas. No es una anomalía del mes: es la forma que tiene el mercado desde hace años.

• Renta alta y precio muy alto: rentabilidad baja. Es el patrón del centro urbano y de la costa con demanda de segunda residencia.
• Renta media y precio contenido: rentabilidad alta. Es el patrón de la ciudad industrial bien comunicada.
• Renta baja y precio bajo: rentabilidad irregular, porque los meses vacíos se comen el margen. La tabla no los ve; el bolsillo sí.

Lo que esta tabla no te dice

Es rentabilidad bruta, y está etiquetada como bruta a propósito. No descuenta el IBI, la comunidad, el seguro, los meses vacíos, la reforma de entrada ni el impuesto de transmisiones. Entre lo bruto y lo neto se va una parte que depende de cada piso y de cada propietario, y que ninguna tabla comarcal puede adivinar.

Tampoco dice nada de la demanda de alquiler real de cada barrio. Dos calles de la misma comarca pueden tardar una semana o tres meses en alquilarse, y ese detalle mueve el resultado más que medio punto de diferencia entre comarcas.

Cómo se calcula la rentabilidad de un piso en alquiler

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